єОселя для ВПО: як отримати іпотеку у 2026 році

Російсько-українська війна змусила мільйони українців залишити свої домівки. Для внутрішньо переміщених осіб (надалі - ВПО) питання власного житла стало не лише соціальним, а й питанням безпеки та стабільності. У відповідь на цей виклик держава запровадила програму доступного іпотечного кредитування «єОселя», яка дає можливість придбати житло на пільгових умовах.

У програмі можуть брати участь громадяни України, які відповідають таким критеріям:

- на першому етапі участь надавалась окремим пільговим категоріям (військові, силовики, медики, педагоги, науковці) під 3% річних, а з 2023 року програма відкрита і для масового сегменту під 7% річних. ВПО належать до другої категорії, вони можуть отримати кредит під 7% річних (ставка фіксована на 10 років, далі 10%). Для учасників бойових дій, ветеранів та інших пільгових категорій, які підпадають під окрему програму, ставка становить 3% (на 10 років, далі 6%);

- тільки громадяни України віком від 18 років. На дату повного погашення іпотеки вік позичальника не має перевищувати 70 років;

- наявність офіційного доходу або інших підтверджених джерел, достатніх для обслуговування кредиту (банк перевіряє кредитоспроможність позичальника);

- заявник не перебуває під санкціями і не бере участі в інших чинних державних програмах забезпечення житлом одночасно. (Тобто, наприклад, якщо вже отримуєте державну компенсацію на житло чи участник іншої пільгової іпотеки, треба відмовитися від дублювання програм). Для ВПО окремо зазначено, що якщо вони були учасниками програми розіграшу пільгових кредитів для ВПО раніше, вони можуть податися на єОселю лише якщо не були переможцями таких розіграшів.

Основні умови кредитування:

- для пільгових категорій осіб ставка 3% річних на перші 10 років (з 11-го року – 6%), для решти учасників (у тому числі ВПО) – 7% річних на перші 10 років (з 11-го року – 10%). Ставка фіксована, що захищає від інфляції і змін ринку;

- перший внесок не менше 20% від вартості житла (для позичальників віком до 25 років включно – не менше 10%, для позичальників віком від 26 років – не менше 20%). Максимальний розмір кредиту – 5 млн грн (мінімальний – 100 тис. грн). Якщо вартість обраного житла перевищує ліміти, різницю покупець покриває власними коштами понад обов’язковий внесок;

- кредити надають уповноважені банки-партнери програми. Серед них найбільші державні та комерційні банки України: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, Банк Кредит Дніпро, Радабанк, BIS Bank тощо. При подачі заявки через «Дію» ви зможете отримати пропозиції від кількох банків і обрати серед них найкращу.

Додаткова державна допомога для ВПО. Станом на кінець 2025 року для внутрішньо переміщених осіб та мешканців прифронтових територій почав діяти механізм компенсації частини витрат за іпотекою від держави. Держава відшкодовує до 70% суми першого внеску (якщо перший внесок не перевищує 30% вартості житла) та 70% щомісячного платежу протягом першого року кредитування (але не більше 150 тис. грн на рік). Також, компенсуються супутні витрати на оформлення (страхування, комісії) в межах 40 тис. грн. Фактично це означає, що для ВПО значно зменшується фінансове навантаження, наприклад, замість стандартного 20-30% авансу реально сплатити лише ~9% від ціни житла (держава покриє решту до 30%), а в перший рік виплачувати лише 30% щомісячного платежу (решту компенсує держава). 

Зауважте, що отримувачі цієї державної допомоги втрачають право на щомісячні виплати на проживання ВПО та компенсацію за оренду житла на час користування програмою. Механізм реалізується через Пенсійний фонд України, банк подає від вашого імені заяву на компенсацію, ПФУ перевіряє дані і після підтвердження ви укладаєте договір вже з урахуванням державної підтримки.

Житло, яке планується придбати в рамках єОселі, повинно відповідати визначеним критеріям:

- квартира на первинному або вторинному ринку (майнові права на квартиру в новобудові або готова квартира), або індивідуальний житловий будинок. Комерційна нерухомість, кімнати в гуртожитках тощо не підпадають під програму;

- нормативна площа для квартири – не більше 52,5 м² на 1 особу або сім’ю з 2 осіб + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї, але не більше 115,5 м² незалежно від кількості членів сім’ї. Для будинку – не більше 62,5 м² на 1 особу або сім’ю з 2 осіб + 21 м² на кожного додаткового члена сім’ї, але не більше 125,5 м² незалежно від кількості членів сім’ї. Якщо фактична площа житла більша за норму, іпотека покриє лише нормативну частину, а різницю у вартості доведеться оплатити власним коштом при першому внеску. Зауважте, що площа може перевищувати норму не більш ніж на 10% лише для житла не старшого за 3 роки, для житла старшого за 3 роки перевищення норми не допускається;

- житло має бути розташоване на підконтрольній України території і не в районі активних бойових дій;

- враховується рік введення будинку в експлуатацію. Для ВПО встановлено пом’якшені вимоги – житло має бути не старше за 20 років в усіх регіонах, де працює програма. Тобто переселенці можуть купувати і відносно нову вторинну квартиру (до 20 років), і квартиру в новобудові. Для військовослужбовців за контрактом та силовиків, медиків, педагогів, науковців та ветеранів діють такі правила: у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях – житло може бути не старше за 20 років, в інших областях – не старше за 3 роки. Для інших учасників програми – житло в будинку, що будується, або не старше за 3 роки;

- ціна обраного об’єкта не повинна перевищувати норматив, розрахований за спеціальною формулою. Мінрегіоном затверджено середню вартість будівництва 1 м² житла по кожному регіону, і програма еОселя дозволяє придбати житло, вартість якого не вища за цю середню вартість, помножену на коефіцієнт регіону.

- обране житло має бути придатним для проживання та введеним в експлуатацію (для новобудови – на момент укладання іпотеки потрібно документ про введення в експлуатацію завершеної черги/секції будинку). Об’єкт підлягає обов’язковому страхуванню після придбання. Заборонено купувати за програмою квартири, що належать до пам’яток архітектури (вони не можуть бути предметом іпотеки). Якщо житло купується на первинному ринку, воно має бути в переліку акредитованих об’єктів конкретного банку – більшість великих забудовників Києва та області вже акредитовані в банках-партнерах єОселі. На вторинному ринку банк також перевірить юридичну «чистоту» квартири (право власності продавця, відсутність обтяжень тощо) перед погодженням кредиту.